Viviendas, una lógica por detrás de del Estado y del Mercado

En mayo de 2021 el INDEC publicó la información del Precenso de viviendas 2021 como parte de las tareas preliminares al Censo Nacional de Población y Vivienda. Tal como indica el organismo, el Precenso de Viviendas es el resultado del listado de viviendas particulares y colectivas de las localidades simples y compuestas de 2.000 habitantes y más de la Argentina, que se obtuvo a partir de un operativo de campo desplegado en todas las áreas urbanas del territorio nacional[1].

En el total nacional, la cantidad de viviendas urbanas en 2010 era de 12.492.735, mientras que el Precenso de viviendas de 2021 registró 15.117.386, contabilizando un incremento de 21% en esos once años. En el mismo período, según proyecciones del INDEC, la población argentina habría crecido 12%.

Así, según los datos del Censo Nacional entre 2010 y 2021 se construyeron en la Argentina más de 2,6 millones de viviendas. Si, parece un milagro, oculto, por fuera de toda lógica, la gente necesita un lugar "donde caerse" y lo hace. La pregunta ahora radica en quien hizo esas viviendas. ¿Cuántas viviendas hizo el Estado? ¿Cuántas fueron hechas por el sector privado formal? ¿De qué otras formas se construyeron viviendas en estos años?

Empedemos por las viviendas construidas por el Estado. Si bien es muy difícil saber cuántas viviendas realizó entre 2010 -2020, las palabras del jefe de Gabinete Santiago Cafiero festejando que en 18 meses había inaugurado 10 mil viviendas parece un número poco alentador, lo que daría la módica suma de menos de 70 mil viviendas en diez años construidas por el Estado.

Si tomamos los datos del informe de gestión tanto del Gobierno de Cristina Fernández de Kirchner como de la Gestión del Gobierno de Mauricio Macri los números son un poco más altos pero no mucho más alentadores. Así según datos de la gestión de Mauricio Macri se terminaron entre 2015 y 2019más de 230.000 viviendas, a razón de 55 mil por año. Los datos elaborados por Chequeado reflejan que durante el gobierno de Fernández de Kirchner se construyó un promedio de casi 40 mil viviendas por año[2]. Los datos del fondo de vivienda, FONAVI, señalan que se financia unas 24 mil viviendas promedio al año.

En todo caso, la suma muestra que el Estado en el mejor de los casos construyó entre 400 mil y 450 mil viviendas en estos diez años, representando como máximo el 16 % del total de las viviendas realizadas.

La respuesta de cuantas viviendas se hicieron a partir del mercado formal se puede encontrar en la cifra de permisos de edificación que nos permite llegar a un proxy de cantidad de viviendas. Aquí los datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos reflejan la cantidad de metros cuadrados totales sin evidenciar el destino. Esta estadística se realiza con 188 municipios que representan el 81 % de la población urbana. De la serie histórica de permisos de edificación se aprecia que en el país se permisan casi unos 8 millones de permisos anuales, 79.829 millones entre 2011-2020[3]. Lo que permite inferir que de allí surgen entre 700 mil y 900 mil viviendas como máximo, bastante lejos de las 2,6 millones detectadas en el Precenso de INDEC, rondando el 30 % del total de las viviendas de este periodo.

Grafico

Nuevas viviendas, total y según origen aparente. Total país 2010-2021

Fuente: En base a Precenso Nacional de Viviendas 2021 (INDEC), Estadísticas de construcción (INDEC), Secretaría de Vivienda de la Nación

Entonces la pregunta, ¿Cómo se hicieron 2,6 millones de viviendas en estos 10 años? Una de las respuestas posibles está en la misma información que provee el Instituto Nacional de estadística y Censos. Entre 2010 - 2020 los radios censales urbanos pasaron de 13,3 a 17,4 millones de km2, creciendo la superficie en un 13 %. Aquí por supuesto están gran parte de las millones de viviendas que se construyeron en nuevos ejidos. EL LOTE, como nunca antes la solución es el lote propio.

Los datos de crecimiento de la mancha urbana elaborados por la Secretaría de Planificación Territorial Nacional muestran que entre 2010 y 2019 la superficie de las ciudades mas grandes del país, creció 24%, mientras que la población lo hizo a la mitad del ritmo (11%). El análisis de crecimiento de décadas anteriores ya venía demostrando que la tendencia de expansión urbana se daba fundamentalmente por modalidades de loteo formal, en segundo lugar, por barrios cerrados, y en menor medida por el crecimiento de villas y asentamientos[4].

Aquí, el agravante se produce por la baja proporción de servicios públicos e infraestructura urbana que cuentan estas viviendas. De acuerdo al último censo, el 47% de los hogares del país carecían de infraestructura de cloacas y 14% de red de agua potable segura. A pesar de los esfuerzos públicos en disminuir éste déficit, la modalidad de crecimiento expansivo se hace a costa de la provisión de servicios, por lo que aleja las posibilidades conforme crece la ciudad.

Para tomar un ejemplo solo donde hay datos bastantes consistentes, analizaremos el caso de la Provincia de Salta. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos la cantidad de viviendas aumentó en 102.356 entre ambas mediciones, 2010-2021. En ese lapso de tiempo, según los registros del Instituto de vivienda IPV, se terminaron 17.500 viviendas a razón promedio de 1750 por año, tanto realizadas con aportes nacionales como con contrapartida municipal. Si a estos números le agregamos las viviendas permisadas formalmente podemos contabilizar un promedio de 2.000 anuales, 1800 realizadas por año en el municipio Capital y 200 restantes en el resto de la provincia. Otro dato interesante es que el 90 % de las permisadas en el resto de la provincia son viviendas unifamiliares (casas).

Así, el crecimiento y la falta de viviendas formales se dan en toda Salta. En la Capital el crecimiento fue de más de 43 mil viviendas, registradas por el sector privado 20 mil, si el estado hubiera hecho la mitad de todas las que hizo allí, faltaría registrar 15 mil viviendas. En localidades más pequeñas como Agua Blancas las viviendas pasaron de 435 a 750, aumentando un 72 %. En Tartagal con 4.679 nuevas viviendas el crecimiento fue del 27,4%.

Así, en Salta tendríamos 17.500 viviendas realizadas por el Estado y 40.000 por el sector formal de la construcción con toda la normativa y documentación completa. Faltan más de 65.000 viviendas visibilizadas por el pre censo de vivienda.

Grafico

Nuevas viviendas, total y según origen aparente. Provincia de Salta 2010-2021

Fuente: En base a Precenso Nacional de Viviendas 2021 (INDEC), Estadísticas de construcción (INDEC), Secretaría de Vivienda de la Nación

Las estadísticas de construcción para Comodoro Rivadavia entre esos años totalizan 1.765.371 m2, que representarían entre 12.000 y 17.000. Esto representa la dinámica "formal" de las viviendas. Es probable que la diferencia con las 27.500 viviendas nuevas que detectó el Precenso 2021 se compongan de construcción "informal", tanto en barrios populares como en parcelas en barrios consolidados.

Estos ejemplos sirven para ilustrar un fenómeno que quizás no esta tan visibilizado pero que muestra la construcción de entre el 40 % y el 64 % del total construido. Si, entre un millón y un millón y medio de viviendas se realizaron como fruto de la expansión urbana y la creación de suelo en donde ir construyendo un hogar.

Sin embargo, esta modalidad de construcción dista de ser ideal, implica costos de infraestructura y servicios que se traducen en déficit, pérdida de calidad de vida, o costos que tarde o temprano las familias deben afrontar, reflejando una modalidad posible pero sumamente regresiva socialmente.

Por otro lado, también es importante resaltar que no siempre las viviendas construidas por el Estado fueron emplazadas en zonas diferentes, disociar la entrega de las viviendas del resto de la ciudad, por el contrario, en muchos casos pareció ser la tendencia mayoritaria, por lo que terminaron trasladando el problema a sus habitantes.

Por el lado del mercado, estas estimaciones revelarían un alto porcentaje de informalidad, dado que el mercado formal no dio respuesta acorde a las demandas que existen. El conjunto de actores que forman parte del mercado formal de construcción, así como los gobiernos, perdieron posibilidad de incrementar ingresos y escala.

[1] https://precensodeviviendas.indec.gob.ar/

[2] https://chequeado.com/ultimas-noticias/cristina-fernandez-somos-el-gobierno-que-mas-viviendas-construyo-en-la-historia-de-la-argentina/

[3] https://www.indec.gob.ar/indec/web/Nivel4-Tema-3-3-42

[4] https://www.argentina.gob.ar/sites/default/files/au_2018.pdf